Planeando Su Obra

El exito de su proyecto, dependera en gran medida de una correcta planeacion;  a continuacion algunos TIPS a tener en cuenta :

  1. Independiente del tamaño de su obra; desde una vivienda unifamiliar, pasando por bodegas, fabricas, centros comerciales, y edificaciones en general; se debe realizar un riguroso analisis de costos y de la TIR para garantizar su viabilidad.
  2. Es muy importante en la etapa de prefactibilidad, hacer un riguroso analisis de identificacion de todos los stakeholders del proyecto. Esto ayudara a definir desde el mismo comienzo, todos aquellos costos asociados que incidiran en la  evaluacion durante la etapa inicial y hasta el final del mismo. Este proceso de identificacion de interesados o stakeholders, permitira desde el mismo inicio de la planeacion, establecer con total claridad todos aquellos costos asociados al desarrollo de la construccion y al proyecto general. (es de suma importancia consultar y aclarar todas las normas y legislacion vigente que en el momento de la evaluacion esten incidiendo en los costos y asi evitar sobrecostos por incumplimiento en alguna de ellas). Es muy importante consultar en la biblioteca (registros o informacion documentada) de proyectos anteriores de similares caracteristicas, las variables de la prefactibilidad que en su momento fueron tenidos en cuenta para su elaboracion, y las diferentes variaciones que se presentaron durante la ejecucion de esa obra. Recuerden que las experiencias documentadas por la misma empresa son un insumo valiosisimo en la estructuracion de nuevos proyectos.
  3. Analizar e Identificar el lote correcto para la realizacion de su obra ( El costo del mismo NO deberia exceder el 30% del valor de las ventas ). En este proceso, es muy importante estudiar la norma especifica (para el caso de un uso industrial, es muy importante establecer la vigencia de la misma), y de esta forma asegurar que el proyecto a ejecutar este permitido. No sobra recordar que en la evaluacion de todo lote, cuando el mismo se encuentre en la ciudad de Bogota, es muy importante corroborar y confrontar la informacion entregada por la curaduria urbana (plano de urbanismo), con el plano de la manzana catastral, pues en ocasiones se presentan inconsistencias que pueden representar un riesgo bastante alto (sobre todo en aquello que tiene que ver con diferentes tipos de afectaciones) en la toma de decision de la compra de un lote. Lo mismo debe hacerse para lotes en municipios y ciudades intermedias, con la informacion entregada por planeacion municipal.
  4. Elaborar Prediseño de la obra. (No sobra mencionar que, en esta etapa, una lluvia de ideas o consulta de expertos podria resultar bastante efectivo para la definicion del tipo de proyecto a desarrollar).
  5. Proceder a establecer los costos tanto directos como indirectos del proyecto.
  6. Muy importante definir costos de transporte (material, mano de obra y equipos), segun ubicacion geografica del proyecto.
  7. Definir el equipo profesional a intervenir. (Como sugerencia, se deberia incluir dentro de este grupo, personal de la zona geografica, en donde se llevaran a cabo los trabajos; en la medida que son ellos los que conocen muchos detalles, probablemente desconocidos por el gestor o desarrollador; y asi, evitar errores sencillos, los cuales podrian resultar bastante onerosos).
  8. Definir el equipo tecnico a intervenir. (Como sugerencia, se deberia incluir dentro de este grupo, personal de la zona geografica, en donde se llevaran a cabo los trabajos; en la medida que son ellos los que conocen muchos detalles, probablemente desconocidos por el gestor o desarrollador; y asi, evitar errores sencillos, los cuales podrian resultar bastante onerosos).
  9. Definir la financiacion de la obra ( Si el Promotor del Proyecto no es un constructor, se debe ubicar un desarrollador de obras (ingeniero, arquitecto o empresa constructora) quien le servira de aval ante el banco para la constitucion de la fiducia en preventa y la aprobacion del credito constructor).
  10. Elaborar diseños definitivos. (Como sugerencia, para el caso de obras de vivienda; se deberia tener en cuenta, el trabajar con arquitectos o diseñadores, que vivan en el entorno del tipo de diseño a desarrollar. Por ejemplo, si lo que se va a diseñar es un proyecto de apartamentos en estrato 3, que el arquitecto viva en un edificio de apartamentos de estrato 3, o si el proyecto es apartamentos en estrato 5 que el arquitecto viva en un edificio de apartamentos de estrato 5. NADA es más efectivo al momento de diseñar, que conocer las necesidades y requerimientos de los potenciales clientes, a traves de la experiencia personal de los mismos diseñadores que lo desarrollaran).
  11. Presentacion de diseños ante curadurias o departamentos de planeacion municipal.
  12. Dar inicio a la etapa de ventas del proyecto, haciendo uso de la figura de fiducia en preventa.
  13. Una vez se llegue al punto de equilibrio economico, se procede a pagar la correspondiente licencia de construccion.
  14. Con punto de equilibrio y licencia de construccion, se dara inicio a la construccion.
  15. Durante la ejecucion de toda la obra es de suma importancia llevar un control de costos muy riguroso, para no exceder a los ya presupuestados. (En el mercado existen softwares, que se especializan en esta materia).
  16. Durante la ejecucion de la obra es de suma importancia llevar un estricto control a la programacion de la misma, pues en el caso de proyectos donde se manejan recursos de credito constructor u otros asociados a costos financieros, los tiempos de obra son vitales, para asegurar la rentabilidad esperada del proyecto. (En el mercado existen softwares, que se especializan en esta materia).
  17. Dentro de los costos de obra, es de suma importancia establecer un colchon economico, para el caso de las obras locativas o garantias post-venta; esto como complemento a las garantias de calidad, que deben ser entregadas por cada uno de los proveedores y contratistas de obra. (No sobra mencionar en esta parte que una correcta evaluacion y revaluacion del listado maestro de proveedores, sera un factor determinante en la calidad del proyecto y la disminucion significativa de sus costos post-venta).
  18. El exito de un proyecto en gran medida radica en el excelente servicio post-venta que se pueda brindar al cliente, teniendo en cuenta que muchos de ellos son inversionistas que seguiran colocando sus recursos en futuros proyectos de la compañia. (como nota curiosa, segun datos de La Galeria Inmobiliaria, en el año (2016) la participacion de compradores por inversion, correspondio al 45% del total de las ventas).
  19. Durante la ejecucion de toda la obra es de suma importancia establecer un procedimiento claro y expedito que asegure que todas las experiencias y aprendizajes de esta, queden registradas (elaborar informacion documentada) en debida forma, y asi lograr nutrir la biblioteca de consulta de la constructora, la cual se debe cuidar y conservar como un activo muy valioso para el desarrollo de futuros proyectos.
  20. Es de gran utilidad, tanto para la obra como para cada uno de los compradores, elaborar y entregar, un catalogo detallado de operacion y funcionamiento de cada unidad vendida, donde se establezcan descripcion y especificaciones de sus diferentes componentes, con los datos de contacto del proveedor de cada componente y sus respectivas garantias. (Este manual le permitira al proyecto bajar sustancialmente la carga operativa que representa el atender todo tipo de solicitudes, relacionadas con la operacion misma de cada unidad entregada; en la medida que establece un contacto directo entre clientes y proveedores).
  21. Este catalogo sera muy apreciado por cada uno de sus compradores.
  22. Una vez finalizada la etapa de post-venta por cumplimiento de los terminos de garantia de las unidades entregadas, se debe establecer una metodologia clara y expedita para que todos las experiencias de esta obra en particular, queden registradas (o como informacion documentada), como parte de la historia de proyectos ejecutados, en la biblioteca de la constructora; las cuales serviran como insumo, para la planeacion de futuras obras. (Se deben registrar (elaborar informacion documentada), los errores u omisiones que se hayan podido cometer durante la ejecucion de esta obra, los proveedores identificados como sobresalientes durante todo el proceso, los proveedores identificados como no aptos para futuros proyectos, nuevos procesos exitosos que se hayan implementado durante la obra, los resultados de las encuestas de satisfaccion del cliente a cada una de las unidades vendidas, los pendientes con clientes referente a temas de garantia y demas con sus respectivas explicaciones, muy importante registrar (elaborar informacion documentada) todos los indicentes y riesgos que se presentaron durante la ejecucion de esta obra,  entre muchas otras).
  23. Por ultimo, por ley que sigue vigente en el año 2018, en la ciudad de Bogota, todas las constructoras que esten radicadas en la ciudad capital, deben registrarse como enajenadores de inmuebles ante la secretaria del habitat de Bogota y por ley estas constructoras deben presentar sus estados financieros todos los años con una fecha limite de presentacion, ante esa entidad. Si dicha obligacion no se cumple, en las fechas estipuladas por la ley, la multa puede resultar bastante onerosa (en varios millones de pesos), por lo tanto, la recomendacion es que en el primer mes del año en curso, se establezca contacto con la entidad secretaria del habitat de Bogota y se indague por la fecha limite de presentacion durante ese año en curso y de esa forma, la empresa constructora se puede programar para presentar sus estados financieros dentro de los terminos estipulados por la ley y ahorrarse unos millones de pesos que le podrian corresponder por no cumplir con ese requisito legal. Recuerden que despues de que se cumpla la fecha de presentacion y la constructora no cumpla con dicho requisito, la multa seguira subiendo su valor, a traves del tiempo hasta que la entidad secretaria del habitat lo requiera. Por lo general los ingresos de este tipo de entidades dependen en gran medida de las multas que ellas cobran, por lo tanto, estas no manejan una politica de alerta temprana a las constructoras y simplemente al momento de notificar a la empresa su deuda ya es bastante alta y la obligacion de su pago es ineludible.
  24. Mucho Exito en la planeacion de su obra.

 

Por : Ing Miguel Leiva (proyectos@smcolombia.com.co)

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